Haus in Griechenland kaufen: Tipps für Sonne und Sicherheit

Griechenland steht seit einigen Jahren wieder ganz oben auf den Wunschlisten europäischer Käuferinnen und Käufer. Die Mischung aus mediterranem Klima, reicher Kultur, vergleichsweise überschaubaren Einstiegspreisen und einem entspannten Lebensrhythmus macht das Land sowohl für Ferienimmobilien als auch für einen dauerhaften Alterswohnsitz attraktiv. Wer strukturiert an die Suche herangeht und die Besonderheiten des griechischen Marktes kennt, kann Chancen nutzen und Fallstricke vermeiden.

Warum ausgerechnet Griechenland?

Griechenland bietet eine bemerkenswerte Vielfalt auf relativ engem Raum: pulsierende Städte, stille Buchten, hohe Berge, zahllose Inseln und eine Küche, die selbst einfachen Alltagsmomenten Glanz verleiht. Das Klima sorgt vielerorts für lange, milde Übergangszeiten und trockene Sommer – ideal für Menschen, die auch außerhalb der Hauptsaison gern Zeit im Freien verbringen. Die Anbindung von Mitteleuropa aus ist gut: Direktflüge bedienen Athen und die großen Inseln, Fähren vernetzen das Land mit Italien und innerhalb der Inselgruppen.

„Das Lebensgefühl ist die eigentliche Rendite: Licht, Meer und Zeit – davon hat Griechenland viel zu bieten.“

— Eindruck eines deutschen Eigentümers auf den Kykladen

Marktüberblick: Dynamik mit Augenmaß

Nach der langen Wirtschaftskrise hat sich der Immobilienmarkt in Griechenland in den letzten Jahren kontinuierlich stabilisiert. In vielen Regionen sind die Preise gestiegen, bleiben aber im mediterranen Vergleich häufig noch moderat. Besonders gefragt sind gut erreichbare Inseln und Küstenorte, die eine Mischung aus authentischem Alltag und touristischer Infrastruktur bieten. Gleichzeitig entdecken immer mehr Interessenten das Festland jenseits der bekannten Metropolen – oft mit größerem Platzangebot für den gleichen Preis.

Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das: Der Markt ist lebendig, aber nicht überhitzt. Gut geschnittene Objekte in gefragten Lagen wechseln zügig den Besitzer; in ruhigeren Regionen lassen sich echte Perlen finden, wenn man Geduld mitbringt und bereit ist, Kompromisse bei Lage oder Renovierungsstand einzugehen.

Regionen im Vergleich: Hotspots, Geheimtipps und Festland-Alternativen

Luxuriöse Insellagen

Mykonos, Santorin oder bestimmte Küstenabschnitte auf Korfu und Paros gelten als Premiumlagen. Hier treiben Exklusivität, begrenztes Bauland und hohe internationale Nachfrage die Preise nach oben. Wer eine ikonische Aussicht, spektakuläre Architektur und vollständige Privatsphäre sucht, wird hier fündig – muss jedoch mit entsprechendem Budget kalkulieren.

Bezahlbare Kykladen und Dodekanes

Naxos, Syros, Tinos oder kleinere Inseln im Dodekanes bieten eine ausgewogene Balance aus Erreichbarkeit, Infrastruktur und Preis. Oft existiert gewachsene Bausubstanz aus Naturstein, die mit sensibler Renovierung großen Charme entfaltet. Für Käuferinnen und Käufer mit mittlerem Budget sind diese Inseln häufig die angenehmsten Kompromisse: genug Leben im Sommer, ruhiger im Winter, aber nicht leer.

Inseln nahe Athen: Ägina, Poros, Andros

Die Saronischen Inseln und die nördlichen Kykladen punkten mit kurzer Fährzeit und dichter Versorgung: Krankenhäuser in Athen, internationale Flughäfen, ganzjährige Verbindungen. Wer ein Ferienhaus an Wochenenden nutzen oder im Alter auf eine zuverlässige Anbindung setzen möchte, findet hier eine pragmatische und dennoch maritime Lösung.

Peloponnes und Westküste des Festlands

Der Peloponnes vereint weite Küstenlinien, antike Stätten und malerische Bergdörfer. Viele Orte sind weniger touristisch geprägt, was Ruhe und authentischen Alltag verspricht. Die Westküste des Festlands – etwa von Preveza bis in den Norden – gilt als landschaftlich großartig und teils noch unterschätzt. Längere Sandstrände, weitläufige Grundstücke und günstige Einstiegspreise sind hier keine Seltenheit.

Norden und Binnenlagen: große Grundstücke, kleine Preise

Wer sich von der Idee lösen kann, unbedingt Meeresblick zu benötigen, stößt im Norden und in Binnenregionen auf attraktive Chancen. Städte mit Universitäten, ruhige Kleinstädte mit intakter Nachbarschaft und großzügige Grundstücke zeichnen diese Gegenden aus. Hier kann eine Villa mit Garten oft so viel kosten wie ein kleines Apartment auf einer stark gefragten Insel.

„Die größten Preisunterschiede entstehen nicht zwischen Insel und Festland, sondern zwischen erstklassiger Mikrolage und zweitklassiger Erreichbarkeit.“

— Einschätzung eines griechischen Immobiliengutachters

Ferienwohnung oder Alterssitz? Unterschiedliche Prioritäten

Ferienimmobilie: Nutzung, Vermietbarkeit, Saison

Für Ferienobjekte zählen Nähe zum Strand, Blickachsen, gutes Licht und einfache Erreichbarkeit. Eine lebendige Sommerinfrastruktur ist wichtig, im Winter darf es ruhiger sein. Wer gelegentlich vermieten möchte, sollte auf komfortable Grundrisse (zweites Bad, Außenbereiche, Stauraum), schatten- und windgeschützte Terrassen und pflegeleichte Materialien achten. Eine zuverlässige Hausverwaltung vor Ort ist nahezu unverzichtbar.

Alterswohnsitz: Alltagstauglichkeit und Versorgung

Wer langfristig übersiedeln oder den Großteil des Jahres in Griechenland leben will, setzt andere Schwerpunkte: ganzjährige Versorgung, medizinische Nähe, ebenerdige Grundrisse, Isolierung gegen Sommerhitze und Winterfeuchte, Heizung/Kühlung mit moderner Technik sowie Barrierefreiheit. Eine solide Internetverbindung, gute Einkaufsmöglichkeiten, ein gewachsenes soziales Umfeld und ein Netzwerk aus Handwerkern, Ärztinnen und Dienstleistern machen den Unterschied.

„Im Alter zählt weniger die spektakuläre Klippe als die gut beleuchtete Auffahrt und der kurze Weg zur Apotheke.“

— Kommentar einer Rentnerin, die vom Ferienhaus zum Hauptwohnsitz wechselte

Die Besonderheiten des griechischen Kaufs

Rechtliche Grundlagen und Dokumente

• Steuernummer (AFM): Ohne griechische Steuernummer geht nichts. Sie ist die Grundvoraussetzung für Kauf, Kontoeröffnung und laufende Abgaben.
• Notar und Anwalt: Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Eine unabhängige anwaltliche Prüfung ist dringend zu empfehlen – insbesondere hinsichtlich Eigentumskette, Baurecht, Hypotheken und etwaiger „schwarzer“ Anbauten aus früheren Zeiten.
• Kataster/Ktimatologio und Topografieplan: Grundstücksgrenzen, Bebauungsstatus und Nutzungsrechte müssen sauber dokumentiert sein. Ein aktueller topografischer Plan ist Standard.
• Bankkonto/Bezahlfluss: Üblich sind Einzahlungen per Banküberweisung; Treuhand- oder Escrow-Lösungen werden je nach Konstellation genutzt.

Planen Sie Kaufnebenkosten realistisch ein. Dazu zählen Anwalts- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer bzw. Umsatzsteuer bei Neubauten, eventuelle Maklercourtage sowie Gebühren für Übersetzungen und Dokumente. Je nach Fall können rund zehn Prozent des Kaufpreises als Faustregel dienen – bei Neubauprojekten mit Umsatzsteueranteil auch mehr.

Technik, Energie und Bauqualität

Viele Häuser wurden für sommerliche Nutzung entworfen. Achten Sie auf Wärmedämmung, Fensterqualität, Dachabdichtung und Feuchteschutz. Eine moderne Klimaanlage mit Wärmepumpenfunktion, gegebenenfalls kombiniert mit Photovoltaik, senkt laufende Kosten und erhöht den Komfort. Erdbebensicherheit ist in Griechenland ein Reizthema: Jüngere Bauten und professionell sanierte Häuser sind hier klar im Vorteil.

Steuern und laufende Kosten

Die jährliche Immobiliensteuer (oft als ENFIA bezeichnet) fällt abhängig von Lage, Größe und Einstufung an. Hinzu kommen Versicherungen (Haftpflicht, Gebäude, ggf. Erdbeben), kommunale Gebühren und Ausgaben für Garten-/Poolpflege. Wer vermieten möchte, muss Einnahmen ordnungsgemäß deklarieren. Vermeiden Sie Grauzonen – sie rächen sich bei Eigentumsübertragungen und Erbfällen.

Preisgestaltung verstehen: Was treibt den Wert?

• Mikrolage: Windschutz, Zufahrt, Ausrichtung, Lärmniveau und Nachbarschaft sind in Griechenland noch wichtiger als der bloße „Blick aufs Meer“.
• Erreichbarkeit: Nähe zu Fährhafen, Flughafen, Ärzten und Supermärkten beeinflusst nicht nur den Alltag, sondern auch Vermietbarkeit und Wiederverkauf.
• Rechtliche Sauberkeit: Eine einwandfreie Eigentumshistorie und genehmigte Wohnflächen schlagen sich direkt im Preis nieder.
• Renovierungsbedarf: Der griechische Charme historischer Häuser ist groß, doch Sanierungen in Insellagen kosten Zeit und Logistik.
• Außenräume: Überdachte Terrassen, schattige Sitzplätze, windgeschützte Ecken und gut geplante Außenküchen machen mediterranes Wohnen erst vollständig.

„Nicht das größte Haus verkauft sich am schnellsten, sondern das am besten nutzbare – drinnen wie draußen.“

— Aussage eines Maklers auf dem Peloponnes

Kaufen mit Plan: Vom Erstkontakt bis zur Schlüsselübergabe

1. Bedarf klären: Feriennutzung, Mischform oder dauerhafte Wohnsitzverlagerung? Budget, Lagewünsche und Zeitrahmen festlegen.
2. Finanzierung sichern: Eigenkapital, Darlehen aus dem Heimatland oder lokale Finanzierung – frühzeitig aufsetzen, Wechselkursrisiken bedenken.
3. Team zusammenstellen: Unabhängiger Anwalt, Notar, ggf. Bausachverständiger; bei Inselobjekten zusätzlich ein Bauunternehmer für belastbare Renovierungsschätzungen.
4. Objekte shortlistieren: Exposés kritisch prüfen, Grundrisse hinterfragen, Satellitenbilder/Mikrolage checken, Reise zum Vor-Ort-Termin planen.
5. Due Diligence: Eigentumstitel, Lastenfreiheit, Baurecht, Flächen, Katastereintrag, Energieausweis; illegale Anbauten identifizieren und ggf. legalisieren lassen.
6. Kaufvertrag & Übergabe: Notartermin, Zahlungen, Schlüsselübergabe, Ummeldungen (Strom, Wasser, Internet), Versicherungen abschließen.

Vermietung: Chancen realistisch kalkulieren

Kurzzeitvermietung kann Nebenkosten decken, ist aber arbeitsintensiv. In vielen Gemeinden gelten Regeln zu Registrierung, Mindeststandards und Abgaben. Wer in der Hochsaison nicht vor Ort ist, braucht eine zuverlässige Hausverwaltung. Bewirtschaftungskosten (Wäsche, Reinigung, Gästebetreuung, Technik) sollten in der Kalkulation großzügig berücksichtigt werden. Langzeitvermietung – zum Beispiel an digitale Nomaden oder Überwinterer – kann eine ruhigere Alternative mit weniger Fluktuation sein.

Besonderheiten für den Alterssitz

Ein Alterswohnsitz in Griechenland verlangt nach mehr als nur einem schönen Ort. Prüfen Sie die medizinische Versorgung, die Erreichbarkeit im Winter, den Zugang zu Dienstleistungen und die soziale Einbindung. Lernen Sie Nachbarschaft und Jahreszeiten kennen. Viele Orte sind im Sommer lebendig, im Winter jedoch sehr ruhig. Wer auf regelmäßige Versorgung angewiesen ist, wählt lieber eine Lage, die auch im Januar funktioniert.

Praktisch sind ebenerdige Zugänge, breite Türen, ein Schlafzimmer im Erdgeschoss und rutschhemmende Oberflächen. Eine Zisterne, gute Dämmung und eine zuverlässige Heizung/Kühlung erhöhen die Autarkie, wenn das Wetter Kapriolen schlägt. Sprachkurse und lokale Netzwerke helfen, den Alltag souverän zu meistern.

Risiken und wie man sie reduziert

• Baurecht & Schwarzanbauten: Früher wurden An- und Umbauten teils ohne Genehmigung vorgenommen. Heute lassen sich viele Konstellationen ordnen, aber nicht alle – hier braucht es gute juristische und technische Begleitung.
• Erdbeben & Wetter: Griechenland ist seismisch aktiv, und Stürme können heftig ausfallen. Prüfen Sie Baujahr, Statik, Dach, Abdichtungen und Versicherbarkeit.
• Betreiberabhängigkeit: Ferienvermietung steht und fällt mit Dienstleistern vor Ort. Vertraglich saubere Regelungen, klare Verantwortlichkeiten und Reservepläne sind Pflicht.
• Logistik auf Inseln: Material, Handwerker, Möbel – vieles braucht mehr Vorlauf und kostet mehr. Ein realistischer Zeitplan ist Gold wert.

„Die beste Risikoabsicherung ist ein gründlicher Papierstapel: Titel, Pläne, Gutachten, Versicherungen – und ein realistischer Kalender.“

— Rat einer Rechtsanwältin in Athen

Budget- und Zeitplanung: ehrlich mit sich selbst

Setzen Sie ein Budget, das Spielraum lässt: für Nebenkosten, für die erste Saison, für kleine Reparaturen und für Unerwartetes. Rechnen Sie die laufenden Ausgaben inklusive Reise- und Betreuungskosten. Wenn Renovierung ansteht, holen Sie mehrere Angebote ein, prüfen Sie Referenzen und definieren Sie Meilensteine. Und gönnen Sie sich einen Puffer – Zeit und Geld – damit die Freude am Projekt die Oberhand behält.

Checkliste für die ersten Schritte

• Eigenen Nutzungsplan definieren (Ferien, Teilzeit, Vollzeit).
• Regionen shortlistieren (Erreichbarkeit, Infrastruktur, Klima, Preise).
• Budget inkl. Nebenkosten und Reserven festlegen.
• Rechtliche und technische Begleitung organisieren (Anwalt, Notar, Gutachter).
• AFM/Steuernummer und organisatorische Basics klären.
• Objekte vergleichen: Mikrolage, Bauqualität, Genehmigungen, Außenräume.
• Vermietungsstrategie (falls gewünscht) und Verwaltung planen.
• Versicherungen und laufende Kosten realistisch kalkulieren.

Gute Chancen – mit klarem Kompass

Griechenlands Immobilienmarkt bietet 2025 für unterschiedliche Lebensentwürfe überzeugende Antworten. Wer eine Ferienwohnung sucht, findet auf gut angebundenen Inseln und am Festland attraktive Optionen zwischen Meer, Kultur und Entspannung. Wer einen Alterswohnsitz plant, achtet stärker auf Alltagstauglichkeit, medizinische Versorgung und ganzjährige Infrastruktur – und wird in Reichweite Athens, auf dem Peloponnes oder in lebendigen Regionalzentren fündig.

Der Schlüssel zum gelingenden Kauf liegt in Vorbereitung und Teamwork: realistische Budgetplanung, unabhängige rechtliche und technische Prüfung, Respekt vor regionalen Besonderheiten – und Geduld bei der Objektauswahl. Dann kann aus der Idee vom Leben im Süden ein Projekt werden, das nicht nur im Sommer glücklich macht.

„Ein Haus am Meer ist kein Selbstzweck. Es ist eine Einladung, das eigene Tempo zu finden.“

— Schlussgedanke eines Langzeitbewohners auf Ägina